はじめに
マンションの大規模修繕工事において、複数の業者が不正に結託し価格をつり上げる「談合」が、全国的に増加しています。特に2020年代に入り、管理組合の運営が外部委託されるケースが増えたことや、高齢化による理事の知識不足などを背景に、談合の温床が生まれやすい環境が整ってきています。
最新統計：談合トラブルの実態
国土交通省の2024年度調査によると、マンションの修繕工事に関する談合通報件数は前年比34%増の152件に上り、過去10年で最多を記録しました。また、被害総額は推定43億円（前年比＋41.2%）に達しています。
以下に代表的な統計を示します。
- 2022年度：通報件数 98件 / 被害額 約26億円
- 2023年度：通報件数 113件 / 被害額 約30億円
- 2024年度：通報件数 152件 / 被害額 約43億円
実際にあった談合事例
事例① 東京都杉並区（2023年）
理事会が業者選定を管理会社に一任した結果、見積もりは3社から提示されたが、いずれも内容が酷似し、価格も異常に高額。外部専門家の調査により、業者間で価格協定が結ばれていたことが発覚。
事例② 大阪市北区（2022年）
施工実績の乏しい業者が複数回入札に参加し、実際に契約を結んだ業者と過去に資本関係があったことが明らかになり、調査の結果、価格の談合が疑われた。
事例③ 名古屋市中区（2024年）
外部設計事務所を通じて入札が行われたが、設計会社と落札業者が長年の付き合いであることが後に判明。競争入札の形を取りながら実質的に業者が固定化されていた。
事例④ 福岡市中央区（2021年）
工事完了後、他の組合員が入手した工事費比較資料と比べて明らかに高額だったことから内部監査が入り、元受け業者が他業者と見積書の文言を共有していたことが発覚。
談合が起きる仕組み
談合は以下のような流れで成立します。
- 管理会社または理事会が知見不足により不透明な入札を実施
- 業者が水面下で情報を共有し、予定価格を事前に調整
- 「見せかけの競争」を演出して選定を操作
- 落札業者が高額契約を獲得し、裏で他業者に利益分配
具体的な対策方法
- 第三者専門家の導入：設計コンサルタントなど中立的な立場の専門家に入札設計を依頼する
- 入札方法の透明化：電子入札や公開プレゼン方式を導入する
- 管理会社のチェック体制強化：選定過程を議事録に明記し、理事会主導で進める
- 見積内容の詳細比較：工事項目別に比較し、不自然な共通項をチェック
- 談合防止マニュアルの活用：マンション管理センターなどが提供するチェックリストを活用する
法的視点と行政の対応
公正取引委員会は、2022年以降マンション談合に対して摘発を強化しており、違反が明らかになった業者には課徴金命令を下す事例も出ています。また、自治体によっては「修繕支援制度」の中に透明性評価制度を組み込む動きもあります。
理事会向けチェックリスト
- □ 見積取得は最低3社以上かつ業者の背景を調査しているか
- □ 管理会社ではなく、理事会主導で入札条件を設定しているか
- □ 外部設計事務所または第三者を選定過程に関与させているか
- □ 入札参加業者に過去の談合歴・資本関係がないか確認しているか
- □ 全過程を議事録や記録に残し、透明性を確保しているか
- □ 金額の比較だけでなく、工事内容や保証内容も評価しているか
- □ 異常に高額または同額の見積があった場合に再確認しているか
管理会社の責任と施工不良の関連
談合トラブルが発生する背景には、管理会社の関与の在り方も大きく関係しています。管理会社が修繕計画の立案や業者選定の実務を一手に担うケースでは、理事会の監督が形式的になる傾向があり、その結果、業者選定の透明性が損なわれる危険があります。
さらに、談合によって工事を受注した業者が、本来の相場よりも高い金額で契約を得ると、コストを抑えるために安価な資材を使ったり、下請け業者に丸投げすることで、施工不良が起こるリスクが高まります。実際、過去には以下のようなトラブルが報告されています。
- 防水工事で使用された材料が規定を満たしておらず、2年以内に再劣化
- 外壁改修後に雨漏りが発生し、補修費用を再度組合が負担
- 配管更生工事が不完全で、漏水トラブルが短期間に再発
このような事態を避けるためにも、管理会社に対しては以下のようなチェックと対応が必要です。
- 業者選定・契約過程の透明性を確保する義務を明示
- 理事会や第三者によるレビュー体制の導入
- 施工後の保証期間や瑕疵担保責任を厳格に明文化
- 管理委託契約の見直し・更新時に評価制度を導入
マンション管理適正化法の観点からも、管理会社は「善管注意義務」を負っており、重大な過失や共犯が認められれば、責任追及の対象となり得ます。
よくある誤解とそのリスク
多くの管理組合が「大手に任せているから安心」「相見積もりを取っているから問題ない」と誤認しています。しかし実際には以下のような落とし穴が存在します。
- 大手管理会社でも担当者によって透明性に差がある
- 相見積もりの取り方が形式的で、実質的な競争が行われていない
- 設計会社や管理会社と業者の癒着が見抜かれていない
「一見問題なさそう」に見える状況ほど慎重に精査する必要があります。
相談先・サポート窓口
もし談合や不正の疑いを感じた場合、以下の第三者機関に相談することが有効です。
- 公益財団法人マンション管理センター
- 国土交通省 マンション政策室（各地方整備局にも相談窓口あり）
- 各都道府県の住宅供給公社や住宅管理課
- マンション管理士、建築士などの専門士業
早期相談と記録保存が、トラブル回避・証拠確保のカギになります。
まとめと管理組合への提言
談合は、見積価格の不当な吊り上げだけでなく、住民間の信頼関係をも崩す重大なリスクです。理事会の知識向上と、外部専門家の活用がトラブル防止の鍵です。特に中長期修繕計画に基づく透明な工事発注プロセスの整備と、第三者監査の仕組みづくりが求められます。
管理組合は「知らなかった」では済まされない時代に突入しています。談合リスクを“自分ごと”として捉え、主体的な管理運営を目指しましょう。